质造 | 保障房扎堆的东坝 要乘着自贸区的“东风”起飞了？

编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：宋虹姗，36氪经授权发布。

北京朝阳东坝北区的增值潜力，已经逐渐清晰。

和7个月之前隔壁地块底价成交命运，以及近日北京土拍底价成交的结果都不同，今日东坝土拍可以说“小有热度”。

华润+城建、阳光城、招商、远洋、旭辉+首开+金地，共5家房企及联合体参与竞拍。

地块起始价格33.84亿元， 经过线上竞拍5轮、现场竞拍3轮后，阳光城35.02亿报价触顶，转为现场竞报自持商品住房面积比例阶段。

转竞自持阶段后，旭辉+首开+金地VS阳光城，PK竞价3轮后，首开+金地+旭辉联合体以35.04亿元+4%自持竞得北京朝阳区东坝宅地，成交楼面价47008元/平方米。

另外，今日还有另外一宗商业用地，中关村发展集团+北京石景山产业发展有限公司联合体以底价17.55亿元竞得石景山区苹果园一宗B1商业用地，土地面积2.87万平方米，建筑面积11.47万平方米。

此外，原定于今日土拍的石景山区北辛安宅地延期至2021年1月14日出让，即京土整储挂(石)[2020]044号，土地面积1.37万平方米，建筑面积3.83万平方米，出让起始价17.35亿元。

乘着自贸区的东风，东坝成了“潜力股”？

热度提高有两个原因，一是东坝片区，这个曾经带着“保障房集合片区”帽子，迎着北京自贸区的规划，似乎要成为一支“潜力股”，区域未来潜力正在迈向一个新台阶。

画圈的几处，是北京自贸试验区划定的国际商务服务片区，东坝所在的金盏国际合作区，在9月被定为是北京自贸区国际商务服务片区功能中的一个载体。

或许，早在6个月前这幅因流拍被叫停出让的遇冷611地块，在今天被5家房企盯住竞拍的原因就在此了。

这个重磅规划，让曾经对东坝地块爱搭不理的开发商，开始跃跃欲试的竞争。

《地产营销人》出品人韩乐也持相似观点：今年年初611地块流拍之时，其实还没有自贸区的概念，但是现在已经比较明朗，这肯定是一个利好。

另外，从北京房地产市场端分析，年初和年底的市场行情也不太一样，年底北京楼市的成交量比较高。

其次，东坝地块属于城六区的朝阳，打造出的住宅产品具有稀缺性，无形中增加了开发商拿这块地的信心。从现状来看，东坝也没有多余的这个土地出让，611地块旁在售的依旧是旭辉+首开+金地打造的华樾国际，属于朝阳区比较稀缺的住宅产品，所以市场前景是较看好。

据了解，华樾国际也马上在年底迎来首次开盘，由于出现区域利好，项目方的销售预期比较有信心。产品包括74㎡两居、89㎡三面宽/两面宽的三居、110㎡三居以及112㎡三居、126㎡四室两厅三卫。

另外位于金盏乡的新房项目还有4月拿地的中海首开的拾光里，产品类型与华樾国际不同，主打6层叠拼别墅，分为上中下三叠设计，共30栋楼，仅726户。主力户型约140-240㎡，在售价约每平米7万元。

这些项目所处的金盏国际服务区究竟有何利好？

据介绍，金盏国际合作服务区总占地12平方公里，建筑规模约1000万平方米，其中2.96平方公里被划入北京自贸试验区国际商务服务片区范围，规划建设中的第四使馆区，预计将容纳40多个国家馆舍。

“作为北京自贸试验区国际商务服务片区的一部分，金盏国际合作服务区以低密度空间形态、高品质城市环境、大尺度生态绿化为本底，以“产业开放+园区开放”的模式，建设国际组织集聚区、服务贸易示范区、数字贸易试验区、自由贸易试验区以及高端跨境消费中心，打造“国际交往中心新亮点”和时尚活力的“第二个三里屯”，营造宜居宜业的“类海外”环境，创建国际一流的示范区。”金盏国际合作服务区管委会相关负责人介绍说。

此外，在交通路网建设上，除建设地铁3号线、12号线、R4线外，还将规划建设北京首个轨道互联互通试点项目，加快实施对外通道与节点建设。

年内片区地块限均价、楼面价上涨

东坝的地价，正在上涨。

与邻居华樾国际所处的地块相比，今日的611地块限均价每平上涨1578元，涨幅约为2.27%。今日要求商品住房销售均价不超过7.1万元/平方米、最高销售单价不得超过7.8万元/平方米。

成交楼面价也是同样情况，5月底价成交的华樾国际，楼面价为45336元/平，而611地块的成交楼面价为47035元/平，楼面价整体上涨3.74%。

虽然利好频频，可东坝还是要加快“争气”的步伐，直面事实。

今年初东坝地块流拍之时，业内专家点评称：东坝区域属于朝阳区发展相对滞后的板块，整体交通和配套条件较差，且该地块距离东坝核心板块较远且配套不完善，这是地块不热的原因。

不过现阶段的不成熟配套是暂时的，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，东坝板块在地铁3号线和12号线建设的拉动下，板块认知逐渐上升，且此两地块由同一联合体取得，未来将形成合力，带动板块市场持续升温。

另外，韩乐对和讯房产表示，地块现状是周边的配套还不是很成熟。因为过去比较成熟的是东坝的南区，目前金地+旭辉+首开拿的这两块地，都在东坝的北区。但也恰恰是因为北区有一定的留白，所以才给未来的发展留有更大的潜力。而且金盏国际服务区自成立管委会，东坝北区规划很有前景。只不过需要发展和开发的周期，属于中远期的状态。

时间仍旧是一道未解之题，不过东坝已经是一支潜力股。