这些“刺激”的房子，你敢不敢买？
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。
前段时间有个读者找上我，开始也没有多寒暄，上来就问了一堆问题，全都是极端案例。
有按揭带抵押夫妻闹离婚的房子能不能买？
有查封涉诉的房子能不能买？
成年子女代卖父母的房子能不能买？
不用多想，一看就是投资客。人都是逐利的，想买这样房子的人，一定是因为价格笋，但上家可能对付款方式有要求，基本都是投资客喜欢淘这类房源。
有句话说的非常好：有风险的地方，也藏着巨大收益。天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。
对于这些低价却有风险的“笋盘”不是不能买，问题是敢不敢买，有没有实操的能力来接盘。
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有按揭带抵押夫妻闹离婚的房子，敢不敢买？
这种案例我遇到过很多，夫妻两个闹离婚，前夫/妻的名字还写在房产证上，房子里面有按揭，又带着抵押，甚至是私人抵押。
抵押用去干嘛了？
很多都是用来做生意了，开饭店，搞民宿，做健身房……各种各样的创业，最后都逃不过“十个九死”的惨痛结局。
夫妻关系好的会共渡难关，关系紧张的可能就要分道扬镳，这种房子就是这样出来的。
往往这种房子的价格都会低于同小区均价，甚至是85折或9折笋盘。
房东把价格做低、风险转嫁，唯一的要求就是挑付款条件。道理很简单，带抵押又闹离婚，早点拿到钱就是他们最迫切的需求。
所以上家很可能会跟你说：必须要首付达到7成，必须要一次性付款，贷款必须得要你来解，这种时候就更要小心了。
你完全可以再问一问：你能不能提供征信？有没有逾期？现在贷款有多长时间没还了？有没有信用卡信用贷？
遇到了这样的房子，如果你有经济实力，我觉得可以考虑。
但如果说你是首房首贷，我觉得还是趁早转身去看别的房子，因为这种房子几乎跟你无缘。
这类房子通常来说是比市场价会便宜很多，因为是欠债的房子，而且还夹杂了感情因素、夫妻离婚、做生意亏得一塌糊涂、征信黑户等等各种问题。
所以房东不可能会等你漫长的批复贷款，等漫长的放款周期。
因为房东的垫资压的成本代价实在是太高了，对你来说最好的方法就是一次性付款，在原来报价的基础上，再稍微多压一点价格。
比如说你把全款垫资等各种成本再加上去，然后算一算这个房子自己还要多花15万，那就拼了命的再砍他15万的价格。
这一类房子，只要你的付款方式和付款周期足够优质，属于好砍价的一种。
买这种房子需要注意什么？
核心诉求肯定是定金放到中介去监管，签好买卖合同之后大头再付到监管账号。
当你把钱打进监管账号也就是过户的那一天，要确保房东已经全部垫资把抵押这些东西撤销掉了，当天可以拿到结清证明。
这也就意味着当天的时间可能需要做好多件事情，房东拿到结清证明——签合同买卖合同——开好监管账号——钱打进监管账号——过户，方方面面的细节一个都不能疏漏。
当然你完全可以前置签好买卖合同和开好相关证书，这样方有可能顺利买到这个房子。
对于夫妻之间有感情纠葛的这种房子，如果产权写了两个人的名字，哪怕是离婚，双方都必须要到场签字。
最后建议把尾款压的多一些，因为交钥匙很可能没有那么顺利。
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有查封涉诉的房子敢不敢买？
比如说我见证过一些实际案例，房东在做生意的过程中，出现过一些违规避税、经济纠纷，甚至跟别人有一些口角肢体争执导致了涉诉。
你去拉产调的时候，发现不光涉诉，这个房子里面还有查封，有高额抵押贷款，甚至还有私人借贷。
当你把这件事情摊开在谈判桌上说的时候，房东可能会说：这个简单，我自己去撤掉，过户当天把钱给我不就可以了吗？保证过户的时候是一干二净的。
这种情况下敢听房东的吗？敢不敢把购房款打给他？
结论是不能打，而且必须要全程资金监管。
为什么？买卖房子其实我们对房东的个人信息是不清楚的。
比如说大家都可以去房管局拉产调，但产调只显示产权信息，你能看到房东的征信吗？
不能。
但只有征信能看到一切不利因素，比如说房东信用卡有没有逾期？有没有黑户？有没有限高？是不是失信人员？
如果房东经营企业，那么他所经营的企业以及相关联的其他企业，有没有被别人起诉？甚至于有些涉诉单子是不是还在进行当中？
所以买房这件事，其实最关键的并不是对这个房子有多了解，而是对房子、房东本人以及其家人，你都要很清楚，这样才能最低化降低自己的风险。
前几天遇到一个单子就是这样的，房东本来是做了一笔高额抵押贷款，但是由于这种贷款带了企业经营的性质，前几年要求是每年要回一次本金，结果房东不知道，先过桥了一笔资金把钱还进去，准备再贷出来的时候发现好像不对，再查一下材料发现怎么有了查封。
所以很多时候连房东本人都不知道什么时候来的查封，换言之即使他把过桥资金还掉了，但查封这种事却是防不胜防的。
他在外面还打了多少条子？真的是2张吗？有没有可能是10张？如果这一个查封解掉，会不会来第二个第三个查封。
所以买这种房子一定是要明确，必须要走资金监管，不管是高额抵押也好，私人借贷也好，查封也好，其实总有解决方案。
所有的交易只要走资金监管，作为买家的资金就是安全的。
当然在实际的操作过程当中，由于这个房子非常具有性价比，如果你不支付一点钱给他，或许他改天就卖给别人了。
如果你签了协议并没有付钱，其实没有什么约束力。
这种情况下我觉得你可以冒一点点风险，但也就是定金的风险。比如说1~10万之间，但是你内心要做好一个心理准备，1~10万不排除拿不回来的可能，你要愿意承受风险。
就像前面说到的，风险和收益是并存的。
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成年子女代卖父母的房子敢不敢买？
在上海因为老公房特别多，所以大量的交易会有这样的情况：
老人家的年龄比较大了，对房产交易不是很懂，也承受不了长时间的谈判交易流程，子女来代劳甚至是远程交易，这种情况下敢不敢买呢？
首先我们明确一个问题，子女成年后原则上就属于两个家庭，理论上说子女无法在老人在世的时候来交易这套资产。
但是话又说回来，在市场非常好的情况下，如果他的父母不出现，只有子女代劳，你当场签字了但没有付定金，这房子可能明天就卖给别人了，跟你就彻底没关系了，该怎么办呢？
首先还是要拉一下房子的产调有没有问题，有没有抵押，产权是否清晰，是否有其他限制交易的情况。
如果产调一切正常的情况下是可以买的。但是该怎么买呢？
最好是再多查阅一些证件，比如说子女能不能够带户口本过来，两个人是一个姓，然后户口都在同一个本上。
总之就是拿出一切能够表现他们就是一家人的证明，是可以由子女代签字的，但也只能是代签字代收款。
建议这种时候付款要少一些，最多控制在1万到5万之间。毕竟大多数老公房的总价并不高，所以你可以选择付些许的定金。
有违约的风险吗？
哪怕只付了1万块钱，也一样是有风险的。万一子女签了字，回过头来房东不愿意怎么办？不想卖了怎么办？
我前段时间就遇到过一个案例，其实房东本人是都想卖的，父母也想卖，子女也想卖，而且是受托人。
子女的意思是说好不容易有个客户，但对方是贷款，先付定金，付款周期长一点。
结果房东本人说不行，必须要一次性付款，导致了谈判陷入僵局。
像比较守规矩的，人家基本上都会把收到的钱原路退回。但如果你想去追诉违约金还是很难的，毕竟没有老年人的签字。
所以你如果在牛市想快速锁定这套房子，先付小额的定金，付完钱签完字之后，想尽办法用最快的速度找老人签字。
比如说如果人在老家，让他尽快回到上海。如果他住在其他区，尽快让中介公司过去一趟让房东本人签字。
同时要把收款收据这些东西都要签好，证明确实是已经收到钱了，而且只要他落笔的那一刻，这个事情就算完成了。
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大部分人都是风险厌恶者，只有小部分非常成功的人士是风险中性或者风险追求者。
有机会获得高收益，就要修炼“强身”的硬本领。
当你有了抵御风险的能力和“火眼金睛”之后，再刺激的房子，也照样敢买。
以上为正文，来自房产孟老师和楚门。
